Кредит под залог недвижимости в 2022 году

В нашем материале мы поговорим о популярном виде кредита – кредите под залог недвижимости. Давайте поговорим об условиях в 2022 году, банках, которые его выпускают, и обсудим этот продукт с экспертами.

Что такое кредит под залог недвижимости

Кредит на недвижимость — это кредит, который кредитор выдает заемщику под проценты и принимает недвижимость в качестве залога.

Полезная информация о кредитах на недвижимость

*Указаны средние ставки за II квартал 2022 года.

Вы можете обратиться в банк за кредитом, приводя разные аргументы своей платежеспособности. Например, принести справку о заработной плате от работодателя (2-НДФЛ) или найти поручителя – человека, который в случае вашей неплатежеспособности согласится выплатить долг. Это нормальные финансовые отношения: банк или другое финансовое учреждение доверяет вам свои деньги. В свою очередь, они хотят быть уверены, что им заплатят.

Недвижимость может стать аргументом в пользу выдачи кредита. Такой финансовый продукт называется «кредит под залог недвижимости».

Залог – это особый способ обеспечения обязательств. Обязательством в данном случае является погашение кредита. Клиент, берущий такой кредит, соглашается передать в залог свое имущество кредитору.

При этом вы можете жить в квартире самостоятельно или сдавать ее жильцам, если это не запрещено договором. Аналогично и с другой недвижимостью – квартирами, жилыми домами, таунхаусами, коммерческими объектами.

Залог не означает, что банк или финансовая организация могут в любой момент продать ваш объект или забрать его себе. При условии, что речь идет о легальных компаниях, а не о мошенниках. Подобные истории случаются, когда люди безрассудно берут рекламу и не смотрят на бумаги, которые подписывают.

Только если клиент не может погасить кредит, банк или другое финансовое учреждение имеет право продать, то есть продать недвижимость. Деньги пойдут на погашение долга. Если после продажи останется какая-то сумма, она будет передана бывшему владельцу недвижимости.

Преимущества получения ипотечного кредита

Вы можете получить большой кредит. Например, 15-30 миллионов рублей для столицы вполне реально. В регионах, конечно, все скромнее. Однако готовность заложить недвижимость является весомым аргументом для кредиторов.

Будьте более лояльны к кредитной истории заемщика. Как известно, все банки и финансовые учреждения изучают надежность клиента. Для этого они используют бюро кредитных историй, где хранится информация о том, где, когда и какую сумму человек брал в финансовых учреждениях. Там же отражаются задержки платежей. Но раз клиент готов заложить недвижимость, значит, кредитор сильнее застраховался.

Кредит можно оформить на более длительный срок. По сравнению с обычными кредитами. Некоторые финансовые учреждения позволяют платить до 25 лет.

Альтернатива ипотеке. Требуется первоначальный взнос, которого может не быть. Жилищный кредит можно использовать для покупки нового дома.

Для любых целей. Кредиторы не спрашивают, для чего вам нужен кредит. Это важно, например, для индивидуальных предпринимателей, которым нужны деньги для развития своего бизнеса. Если же они попросят кредит как юридическое лицо, то вероятность отказа будет выше, поскольку это риск для банка.

Рискуйте только своим имуществом. Заемщик никого не «подставляет» — это если говорить о поручителях по кредиту. Когда вам нужна крупная сумма, то в случае с обычным кредитом вы можете получить займы от разных организаций, и в результате можете оказаться в долгах, отбиться от коллекторов и потерять репутацию среди коллег. Закладывая квартиру, вы рискуете только своим имуществом. С той оговоркой, что если у вас есть семья, то такие решения надо принимать взвешенно.

Залогодателем и заемщиком могут быть два разных человека. Например, один человек владеет недвижимостью, а другой хочет взять кредит. Они могут заключить сделку вместе.

Недвижимость остается вашей собственностью. Его можно использовать, сдавать в аренду (если это не противоречит кредитному договору).

Соответствующие объекты, находящиеся под арестом. Например, у заемщика накопилась большая задолженность по ЖКХ или он просрочил оплату других долгов. В этом случае по требованию кредиторов суд имеет право наложить арест на имущество. Некоторые кредитные организации принимают такую ​​недвижимость в залог, но с определенной оговоркой. Часть кредита клиента будет направлена ​​на погашение задолженности по снятию ареста.

Минусы получения кредита под залог недвижимости

Расходы на страхование. Имущество, которое вы предлагаете в качестве залога, должно быть застраховано. Страховые выплаты производятся один раз в год. В среднем это 10-50 тысяч рублей – цена сильно зависит от конкретного дома, местоположения, цены объекта. Кредитор также может попросить застраховать жизнь и здоровье плательщика – в противном случае предложат более высокий процент.

Вам нужно будет оплатить работу оценщиков. Ни вы, ни кредитор не можете объективно оценить стоимость недвижимости. Но в случае с кредитом важна ликвидность объекта – иными словами, его стоимость и возможность продать. Предположим, клиент захотел заложить квартиру в аварийном доме под снос. Конечно, кредитор вряд ли сможет продать такой объект в случае чего. Поэтому вам придется заплатить за оценку. Это стоит 5-15 тысяч рублей.

Невозможность свободно распоряжаться своим имуществом. Еще одним недостатком являются условия кредита. Если вы хотите продать квартиру или другой объект самостоятельно, вам нужно будет спросить разрешение у кредитора, принявшего имущество в залог. Скорее всего, он откажется. Ведь как в этом случае подкрепить надежность заемщика? Могут разрешить продажу, если клиент на вырученные деньги погасит долг перед банком.

Еще время уходит. На получение такого кредита отложите минимум одну-две недели, так как документы и процедуры гораздо дольше, чем обычно. Вы не можете получить деньги сразу.

– К недостаткам можно отнести то, что в ипотеке находится квартира. Но проблемы могут быть только в том случае, если клиент не платит. Или, если он не может заплатить, то он ничего не делает для разрешения ситуации. Даже когда вы идете на «просрочку» по такому кредиту, вы всегда можете решить вопрос, не потеряв свое имущество, найти компромисс с кредитором, — говорит Алмагуль Бургушева, руководитель отдела залогового кредитования компании «Финанс».

Условия получения кредита под залог недвижимости

Требования к заемщику

• Возраст заемщика от 21 до 65 лет. Для молодых людей исключение делается редко. Для пенсионеров чаще.
• Работа. Вам не обязательно работать официально. И это не обязательно должно быть неформально. Но если клиент рабочий, то шанс одобрения кредита выше. Вам необходимо проработать на одном месте не менее 3-6 последних месяцев.
• Гражданство Федерации. С иностранцами они работают, но менее охотно.
• Созаемщики. Если у недвижимости несколько собственников, они обязаны стать созаемщиками и дать согласие на залог. Кроме того, если вы состоите в браке, ваш супруг также должен быть созаемщиком. От этого можно отказаться, если вы подписываете бумаги у нотариуса (или ранее был заключен брачный договор), но это на усмотрение кредитора.

Требования к собственности

- Основным требованием является то, чтобы недвижимость была зарегистрирована в качестве собственности. В остальном у каждого кредитора индивидуальные критерии к недвижимости. Кто-то считает расстояние от МКАД не более 50 км, другие смотрят на все регионы. Один банк может выдать кредит только на квартиру, другой – на квартиру и дома и так далее, – комментируют Алмагуль Бургушева.

Мы уже говорили, что кредит под залог недвижимости не дается ни на один объект. Поэтому вам необходимо заказать оценочный альбом в аккредитованной компании. Давайте поговорим о требованиях.

Квартира

Самый популярный вид залога. Более того, некоторые кредиторы даже соглашаются принять квартиры, принадлежащие не заемщику, а третьим лицам. Конечно, если они добровольно выйдут под залог. Давайте возьмем пример. Молодая семья живет с родителями и мечтает о собственной квартире. Родители не хотят брать кредит или им его не дают в силу преклонного возраста. Но они соглашаются, если молодожены заложат свою квартиру.

Квартира должна быть ликвидной, то есть ее можно продать по рыночной цене в любой момент. Это очень важно для банка. Конечно, его не следует размещать в другом месте. Берут только объекты в неаварийных домах, не на снос. Никакой незаконной перепланировки. Настороженно относятся к квартирам в домах с деревянными полами и имеющих статус памятника архитектуры.

Сумма кредита зачастую не превышает 60-80% стоимости заложенной квартиры. Чуть больше дадут только в случае гарантии и официального трудоустройства.

Кстати, комнату в коммуналке тоже можно заложить. 

Апартаменты

Новый вид недвижимости в Нашей Стране, который активно развивается в крупных городах. Формально это нежилая недвижимость, но жить в ней никто не запрещает. Там нельзя получить вид на жительство, не дают льготную ипотеку, нельзя сделать налоговый вычет с покупки. Но если вы являетесь владельцем квартир, вы можете предложить их в качестве залога под кредит.

Квартиры дешевле, чем квартиры в том же районе в аналогичных домах. Но их преимущество в том, что они новые, а значит, ликвидны и имеют собственную финансовую ценность.

Таунхаусы

Как правило, таунхаусы – это престижный вид городской недвижимости. Их охотно принимают в залог, но при условии, что постройка легальна, есть все документы – негативные прецеденты с самовольными постройками случаются.

Требования к таунхаусу: квартира выделена в отдельный блок с отдельным входом. Земля перед ним принадлежит владельцу.

Жилые дома

Если речь идет о коттедже и другой загородной недвижимости, а также частных домах в городе, то они также принимаются в залог в качестве обеспечительной меры. С садовыми домиками в СНТ сложнее, так как кредитор не всегда сможет продать их быстро, да и стоят они дешевле. В остальном действуют все те же правила, что и для квартир, плюс ряд дополнительных критериев.

• В доме можно жить круглый год. И добраться до него можно в любой сезон.
• Не в аварийном состоянии.
• К нему подключено электричество, есть отопление (газовое или электрическое), водоснабжение.
• Дом не расположен на территории особо охраняемых природных территорий или заповедников.

Как получить кредит под залог недвижимости

1. Выберите банк или финансовое учреждение

Заявку можно отправить онлайн – через сайт компании, оставить в колл-центре оператору или лично прийти в офис. На первом этапе потребуются ваше имя, дата рождения, контактные данные. Кроме того, вас попросят указать сумму, на которую вы претендуете. Они также спросят о вашем типе недвижимости.

После этого банк или финансовая организация возьмут небольшую паузу: буквально от десяти минут до пары часов. В результате будет вынесен вердикт – заявка предварительно одобрена или отклонена.

2. Подготовить документы

Придя в офис, вы сразу сможете собрать комплект необходимых бумаг. Вы подали заявку удаленно? Возможно, кредитор согласится рассмотреть сканы документов в электронном формате. Тебе понадобится:

• паспорт с пропиской (регистрационная отметка);
• второй документ (запрашивается редко) – СНИЛС, ИНН, паспорт, пенсия, водительское удостоверение;
• справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки, справка о состоянии лицевого счета в пенсионном фонде – здесь у каждого кредитора свои требования. Некоторые дают кредиты без подтверждения доходов и трудоустройства, но под более высокий процент;
• документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество. Это может быть договор купли-продажи, выписка из ЕГРН на квартиру или земельный участок, свидетельство о наследстве, договор дарения или решение суда – все, что подтверждает: вы являетесь собственником и можете распоряжаться объектом;
• для жилых помещений попросят выписку из домовой книги или единого жилищного документа – показывают, сколько человек прописано в квартире;
• Если вы состоите в браке и ваш супруг не желает быть созаемщиком, но не возражает против залога квартиры, вам необходимо нотариально удостоверенное согласие. Подойдет и брачный договор, в котором указано, что супруг(а) не может распоряжаться этим имуществом. Кредитор также может попросить владельца подписать нотариальное свидетельство о том, что владелец недвижимости не был женат на момент ее покупки. В последнем случае иногда можно и без нотариуса – на усмотрение кредитора.

Найдите оценочную компанию, которая составит оценочный альбом. Вы можете сделать это заранее, если спешите сдать все документы за один день. Но будьте осторожны: чаще всего банки и финансовые учреждения работают только с аккредитованными ими фирмами.

Еще один важный документ – страхование имущества. Также вы можете заранее получить заключение страховой компании о том, что она согласна принять ваш объект и выставить счет за услугу. И опять же будьте осторожны – в работе со страховщиками кредиторы тоже избирательны.

3. Дождитесь одобрения заявки

Или отказ. Помните, что вы можете попробовать обратиться к другому кредитору или провести повторные переговоры с этим. Например, заемщик рассчитывал на одну сумму под залог недвижимости, а кредитор соглашается на меньшую, или ему вообще не кажется, что человек не потянет ежемесячные платежи. Но если найти поручителей, взять справки о доходах, подключить созаемщиков, то кредит можно одобрить.

Срок действия одобренного заявления определяется самим кредитором. Обычно это один-три месяца. После всю процедуру придется пройти заново. Однако если вы ищете лучшие условия кредита под залог недвижимости, у вас уже будут на руках все необходимые документы и вы сможете обратиться в другие финансовые учреждения.

4. Зарегистрируйте залог

В Росреестре – это ведомство отвечает за учет недвижимости в стране – должна быть запись о том, что на недвижимость наложено обременение. Отныне собственник не сможет свободно продать объект и обмануть кредитора.

Для оформления залога необходимо пойти в МФЦ или Росреестр. Иногда можно обойтись без очных визитов. Финансовые учреждения активно используют электронные подписи и практикуют дистанционную подачу документов. Оформить электронную подпись можно самостоятельно, а если вы не знаете, где и как, вам подскажет кредитор. Подпись платная, в среднем 3-000 руб. Некоторые кредиторы дают его своим заемщикам.

5. Получить деньги

После подписания договора вы можете попросить деньги наличными или переводом на банковский счет. Банк также предоставит график платежей. Возможно, первый платеж придется внести уже в текущем месяце.

Где лучше всего взять ипотечный кредит?

Банки

Самый популярный вариант. Кредиты под залог квартир, жилых домов, квартир и даже гаражей выдают как организации из верхушки ЦБ (крупнейшие организации по числу клиентов и активов), так и более «скромные» коллеги. Например, региональные банки.

Банки очень щепетильно подходят к оценке портрета заемщика. Они тщательно проверяют документы, а процесс одобрения заявки может занять неделю и дольше. Банки также менее сговорчивы в определении максимальной суммы кредита. Это крупный бизнес, который хочет застраховаться, если заемщик вдруг не заплатит.

Будьте готовы, что в рекламе банк заманит вас одной ставкой по кредиту под залог недвижимости, а посмотрев ваши документы, предложит более высокую. Чтобы снизить ее на несколько пунктов, предложат стать их зарплатным клиентом или приобрести дополнительную страховку у партнеров.

Инвесторы

Есть компании и частные инвесторы, которые предоставляют кредиты. Вынуждены констатировать, что на 2022 год это «серая» зона с точки зрения легальности подобных кредитов. В нашей стране частным инвесторам запрещено выдавать кредиты физическим лицам под залог недвижимости. Только бизнес (ИП или ООО).

Однако лазейки в законе встречаются. Более того, на грани мошенничества с регистрацией фиктивных юридических лиц. Либо прямо переписывают имущество заемщика на себя, вводя его в заблуждение.

Если вы решили взять кредит у инвестора под залог недвижимости, обязательно проконсультируйтесь с независимым юристом, чтобы он смог прочитать договор на предмет «скрытого смысла» и помочь вам в сделке. 

Дополнительные способы

В нашей стране есть КПК – кредитные и потребительские кооперативы. У него есть акционеры – грубо говоря, люди, которые вложили свои деньги в общий пул, чтобы в случае необходимости ими могли воспользоваться другие акционеры. Конечно, не за «спасибо», а на взаимовыгодных условиях. Обратите внимание, что легальные ЦК находятся в реестре ЦБ.

Кредит под залог недвижимости в КТК работает так. Клиент становится ее акционером. Он просит кредит. Кооператив соглашается или отказывается. Все как в банке, только ЦК менее требовательны к личности заемщика и быстрее одобряют кредит. Вместо этого устанавливается более высокий процент (он не может быть выше, чем определяет ЦБ). Некоторые «агрессивные» банки ссылаются на просрочку платежей.

Раньше кредиты под залог недвижимости могли выдавать и МФО (микрофинансовые организации, в обиходе их называют «быстрые деньги») и ломбарды. Теперь им этого не позволяют.

Отзывы специалистов о кредите под залог недвижимости

Мы спросили Алмагуль Бургушев, руководитель отдела залогового кредитования Финансовой компании поделитесь своим мнением о сервисе.

«Кредиты под залог недвижимости с каждым годом только набирают обороты. Люди начали понимать, что это действительно выгодно: ставки гораздо ниже, чем при потребительском кредитовании, срок также увеличен до 25 лет. Не существует неправильного представления об опасностях такого кредитования. Клиенты берут такой кредит, чтобы, например, закрыть свои пять-десять других кредитов. Ведь выгоднее платить в одном банке. Максимальная сумма кредита под залог недвижимости возможна до 80% от стоимости объекта.

К таким кредитам они прибегают для открытия собственного дела или поддержки личного бизнеса. Бывают и более трагичные ситуации, когда на операцию родственникам нужна внушительная сумма.

Конечно, продать квартиру можно, но если человек уверен, что сможет заплатить, то почему бы не воспользоваться кредитом? Продать всегда можно, даже если вы взяли залоговый кредит и вдруг не смогли его выплатить. Этот вид кредита подходит всем, кто точно знает, из каких источников он будет погашать кредит.

Что касается кредиторов. Банки всегда предлагают более длительный срок кредита и более низкую ставку. Но рассмотрение заявления дольше и они более требовательны к заемщику, кредитной истории, трудоустройству. Часто клиент думает, что если он закладывает свою квартиру, то банк не должен задавать ему лишних вопросов. Тем не менее банк внимательно следит за заемщиком, сколько бы ни стоила его квартира.

Кредитные кооперативы (КПК) уже более лояльны к клиентам, но ставки могут быть несколько выше банковских. Частные инвесторы столь же лояльны. Но это не значит, что они раздают деньги всем. Справки о доходах не требуются, но оценивают надежность потенциального заемщика на собеседовании. Инвестор может получить деньги в день обращения и это, безусловно, является преимуществом.

Теоретически, если клиенту нужно быстро найти деньги, он может попросить их у инвестора или КПК, а затем рефинансировать в банке». 

Популярные вопросы и ответы