Как заложить квартиру и получить деньги в 2022 году: пошаговая инструкция с советами специалистов

Следуя за ситуацией в экономике, банки смягчают или ужесточают кредитную политику. 20 лет назад кредиты выдавались осторожно: под залог или под поручительство. Со временем появилось больше микрофинансовых организаций, а также увеличилось количество выдаваемых кредитов и кредитных карт. Уровень требований к заемщикам снизился.

Но экономические потрясения последних лет вынуждают банки и других кредиторов снова стать более избирательными. В 2022 году единственный верный способ получить кредит – это заложить квартиру и быстро получить деньги.

Мы подготовили пошаговую инструкцию и поговорили со специалистом о том, как все сделать правильно.

Главное о залоге квартиры

Требования к ипотеке квартиры

В нашей стране нет единых требований к ипотеке квартиры – ни к самой недвижимости, ни к лицу, желающему получить деньги. Кредиторы руководствуются исключительно своими финансовыми интересами и оценкой рисков.

Например, один банк никогда не возьмет в залог квартиру в ЗАТО, потому что это закрытые города. Если заемщик не сможет вернуть деньги, квартиру придется продать, а сделать это будет сложно. И кредитору важно как можно скорее вернуть свои деньги. Другой банк может принять такую ​​квартиру, но предложить немного более высокую ставку и дать денег меньше, чем реально стоит жилье.

Допустимый портрет заемщика также различен для каждого кредитора. Крупные банки могут отказать, если у человека нет постоянной работы и дохода. Или предложить менее выгодные условия. Кредитно-потребительские кооперативы и частные инвесторы, напротив, не так критично оценивают претендента на деньги.

Мы проанализировали предложения кредиторов в 2022 году и вывели «среднеарифметические» требования к залогу за квартиру в Нашей Стране.

Квартира расположена в городе, где есть представительство кредитора. Если у банка (хотя не только он может принять жилье в залог) нет филиалов и филиалов в вашем населенном пункте, такая квартира вряд ли будет рассматриваться. Причина проста: если заемщик не сможет погасить долг, то его придется выселить, подать в суд и продать. Это затраты для кредитора, особенно если он находится в другом городе.

Состояние квартиры. Кредитор не будет смотреть на новые обои и стеклопакеты. Конечно, если квартира после пожара, то она неликвидна. Но в целом красивая мебель и новый кухонный гарнитур на стоимость не влияют. Ведь в залоге находится квартира, которую потенциально можно быстро продать.

Кредиторам важно, чтобы дом не был аварийным, ветхим. Есть требования к этажности и количеству квартир. Например, двухэтажные шестиквартирные дома – такие были построены в первые советские годы – не попадают под критерии большинства кредиторов. Если в доме деревянные полы – тоже, скорее всего, залог не вариант.

Все коммуникации должны быть рабочими: газ, электричество, отопление и водоснабжение. Незаконная перепланировка чаще всего не допускается. Например, если в квартире с газовой плитой снесли стену между кухней и комнатой, это критично. А вот если переделали только кладовку, то это на усмотрение банка. Перепланировки, узаконенные в БТИ, допустимы.

Как кредитор узнает, что квартира ликвидная? Все просто: вам нужно будет заказать оценку. Это платная услуга. В Нашей Стране средняя стоимость составляет 5-15 тысяч рублей. Приедет специалист, сфотографирует, напишет заключение – оценочный альбом. Инспектор укажет среднюю стоимость продажи квартиры, на основании которой банк сделает выводы о размере кредита.

Основа собственности. Проще говоря, как вы получили эту квартиру. Идеальным основанием для кредитора является договор купли-продажи. То есть вы когда-то сами купили дом, а теперь хотите его заложить. Или вы приватизировали квартиру. Напомним, приватизация началась в 1991 году.

Они с опаской относятся к квартирам, полученным по договору дарения и в наследство. Особенно, если квартира недавно переехала к вам. Вдруг через пару месяцев раскроется уголовная или судебная подоплека? Например, найдутся наследники, интересы которых не были учтены при разделе имущества.

При этом такие квартиры по-прежнему принимают, но просят оформить титульное страхование. По такому полису страховая компания обязуется выплатить деньги за квартиру, если вдруг договор дарения или наследства будет обжалован в суде.

Квартиры под арестом и те, на которые заключен договор дарения, не подходят. Суд может конфисковать квартиру. Это происходит, когда его владелец, например, оказывается фигурантом уголовного дела. Или взыскивают с него долги. Кредитор не возьмет квартиру, на которую уже составлен договор дарения.

Чаще всего они не принимают квартиры, сданные в аренду. Но кредитор не может об этом узнать – просто поверьте вам на слово. Другое дело, что в случае возникновения чрезвычайной ситуации это может сыграть не в вашу пользу. Представьте, что вы заложили квартиру и застраховали ее, но при этом сдаете ее арендаторам. У них произошла утечка газа, и корпус был поврежден. Квартирой пользовались другие люди и страховая компания откажется выплачивать компенсацию.

Требования к заемщикам

Когда вы хотите получить деньги под залог квартиры, кредитор также оценит вас как заемщика. У банков самые строгие критерии.

Возраст. В большинстве случаев гражданин может распоряжаться своим имуществом с 18 лет. Исключение составляют лица старше 16 лет, если эмансипация признается через суд – то есть человек считается полностью дееспособным, а это значит, что он может распоряжаться имуществом, в том числе отдавая его в залог.

Однако при выдаче кредитов банки увеличивают минимальный возраст заемщика. Нижняя планка чаще всего 20-21 год. Верхняя планка довольно широкая – от 65 до 85 лет. На момент достижения этого возраста кредит уже должен быть полностью закрыт.

Пример. 50-летний горожанин хочет заложить квартиру и вернуть деньги банку в течение 20 лет. Однако банк кредитует только заемщиков до 65 лет. То есть вам придется брать кредит только на 15 лет или искать другой банк.

Опыт работы и доход.  Кредитные потребительские кооперативы (КПК) и частные инвесторы максимально лояльны к тем, кто хочет заложить квартиру и получить деньги. Банки снова являются наиболее критичными к этому аспекту. Подготовьте справку 2-НДФЛ (о доходах), на последнем месте нужно проработать не менее 3-6 месяцев. При этом банки понимают, что не все работают официально. Поэтому они могут согласиться принять вашу выписку по счету в качестве альтернативы. В заявлении должно быть указано, что заемщик получает деньги с определенной регулярностью и что у него есть средства на счетах.

Кредитная история. В первую очередь на это обращают внимание банки, на это смотрит и ЦПК. Кредитная история хранится в специальных бюро. Они передают информацию о том, какие кредиты оформлены на этого человека, своевременно ли производятся выплаты. 

Пошаговая инструкция оформления залога квартиры

1. Выберите кредитора

Выбор стоит между банками, кредитно-потребительским кооперативом (КПК) или частным инвестором. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, о которых мы поговорим ниже.

2. Подготовить документы

Для ипотеки квартиры вам понадобится:

• заполнить заявку (у каждого кредитора своя форма);
• оригинал паспорта с регистрацией;
• второй документ (СНИЛС, водительское удостоверение, ИНН, военный билет, паспорт, а иногда и все сразу – у каждого кредитора свои требования);
• 2-НДФЛ справка о доходах (ее можно запросить в бухгалтерии или скачать в личном кабинете на сайте налоговой службы – в первую очередь ее просят банки);
• копия трудовой книжки или выписка из нее (также спрашивают банки);
• если вы состоите в браке и не заключили брачный договор, согласно которому супруг(а) не является собственником квартиры и не выступает созаемщиком по кредитам, то вам необходима справка из ЗАГСа;
• подтверждение права собственности на квартиру: договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, свидетельство о наследстве, договор дарения или решение суда.

3. Понимание страхования и оценки

Прежде всего, кредитор запросит оценку квартиры. Закон не обязывает этого делать, но на практике такая процедура проводится практически всегда. Невозможно поверить на слово заемщику, что его квартира стоит определенную сумму. Оценочные компании работают быстро. Перед этим проверьте, подойдет ли какая-либо оценочная компания или только из числа аккредитованных банком или КТК. Приедет специалист, составит оценочный альбом (в среднем за 1-3 дня) и напишет заключение о стоимости жилья.

После этого кредитор сможет огласить сумму, которую он готов дать под залог. Обратите внимание, что 100% стоимости квартиры в кредит никто не отдаст. Хорошо, если дадут 80-90% от рыночной стоимости. Например, оценщик написал, что недвижимость стоит 10 миллионов рублей. Кредитор согласен отдать 75% от этой суммы, то есть 7,5 млн рублей. Помните, что кредитор не является покупателем квартиры. У него другая задача: отдать деньги, заработать, а если что-то пошло не так, быстро продать залог и вернуть свое.

Перед сделкой вам необходимо будет договориться о страховании квартиры. Страховая компания должна подтвердить, что готова застраховать объект и жизнь заемщика. Формально подойдет любая компания. Однако кредиторы часто указывают пул страховщиков, с которыми они работают. Если вы выберете другую компанию, то заявку могут рассматривать дольше или даже отклонить без объяснения причин.

Заемщик не обязан страховать титул (об этой услуге мы говорили выше). Но кредитор, опять же, в этом случае может отказать или повысить ставку.

4. Зарегистрируйте залог

На данном этапе делом занимается государство в лице Росреестра. Этот отдел отвечает за учет земли и недвижимости в стране. Ему не важно, на что вы берете кредит и на каких условиях. Он выступает своеобразным гарантом чистоты сделки. В той ее части, что отныне в ЕГРН рядом с вашей квартирой будет обременение. В заявлении будет указано, что квартира находится в залоге. Это необходимо, чтобы избежать споров в будущем.

5. Условия одобрения кредита и получения денег

В среднем весь процесс занимает 14 дней. Это если вы никуда не спешите, но и не затягиваете сбор документов. Давайте посмотрим, из чего состоит этот период времени:

• предварительное одобрение заявки кредитором – в 2022 году это занимает несколько часов и даже минут;
• рассмотрение заявки – до пяти дней, самая длительная процедура у банков, на этом этапе нужно предоставить все документы;
• страхование и оценка — компании работают быстро, но не моментально, на эти процедуры у нас уйдет до пяти дней;
• регистрация залога в Росреестре – пять рабочих дней со дня поступления заявления и приложенных к нему документов, при регистрации через МФЦ – семь рабочих дней, хотя каждый может потратить его быстрее;
• получение денег – сразу после оформления залога.

Где лучше всего снять квартиру?

1. банки

Самый выгодный вариант с точки зрения ставок. Это будет меньше, чем у КТК и инвесторов. Но заложить квартиру и получить деньги – это самое сложное. Потому что они внимательно рассматривают заемщика: отчет о прибылях и убытках, трудовую книжку, кредитную историю. Можно обойтись и без этого, но тогда ставка будет выше. Кроме того, скорость одобрения банками минимально возможная. Деньги быстро не получишь.

2. Частные инвесторы

В 2022 году инвесторы смогут выдать деньги под залог только индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам для развития бизнеса. Им запрещено кредитовать простых граждан.

Если у вас ИП или ООО и квартира, подходящая под залог, то вы можете получить кредит от инвестора. Это обычный человек, который заинтересован в получении дохода. При этом он может действовать через брокера, управляющую компанию, сопровождающую юридическую сторону сделки.

Инвесторы имеют более высокую процентную ставку по кредитам, чем банки и КПК. Но получить деньги можно максимально быстро.

3. Другие варианты

Микрофинансовые организации, они же МФО или «быстрые деньги» не могут принять квартиры в залог. Закон запрещает. В ломбарды жилье тоже не принимают. Остались только КПК – кредитные потребительские кооперативы. Их реестр есть на сайте ЦБ.¹. Если компании нет в списке, не работайте с ней.

КТК кредитует только своих акционеров. По современным меркам формат выглядит архаичным. Ведь изначально кооперативы были придуманы как «фонды взаимопомощи». То есть группа людей объединяется и решает: давайте добавим деньги в общак, и если кому-то из пайщиков понадобятся средства, мы дадим ему кредит. И человека выручим, и деньги заработаем сами.

Современные КПК работают по такому же принципу, только принимают в качестве акционера практически всех, и за вступление платить не нужно. То есть заемщика принимают в кооператив, дают кредит под залог, и он выплачивает деньги КПК. Как только он погасит долг, он сможет уйти. 

Кооперативы максимально лояльны к портрету заемщика и дают одобрение быстрее, чем банки. Но их процент выше.

Условия погашения залога за квартиру

Все условия указаны в кредитном договоре. Они мало чем отличаются от обычных кредитов. Платежи должны производиться каждый месяц в определенные даты. Вы можете погасить кредит досрочно без каких-либо штрафов. При погашении долга залог с квартиры снимается.

Банк имеет право забрать имущество, если заемщик просрочил платежи минимум на сутки три раза в году. Реальная угроза остаться без жилья для всех членов семьи, включая ребенка до 18 лет.

Пока вы погашаете долг, вы не можете ничего делать с квартирой без согласия кредитора. Жить можно, ремонт сделать косметический тоже. А вот перепланировка, продажа и аренда – только с разрешения владельца залога.

Популярные вопросы и ответы

Отвечает на вопросы Юрист Управляющей компании GLS Invest (GLS INVEST) Александр Морев.

Источники:

1. Сайт Центрального банка. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 26.03.2022, 01.05.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» (с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 19396, 8 мая) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_3/b17125eebfdbd9ea17ea0b7dc0420c375d19fXNUMXfXNUMX/.