Как заложить дом и получить деньги в 2022 году

Программы кредитования под залог дома 2022 достаточно распространены и доступны практически в каждом банке. Их суть в том, что кредитная организация выдает клиенту деньги, а его имущество принимает в залог до полного погашения долга. При этом жить в доме можно, но продать или обменять его невозможно, пока банк не снимет обременение. Рассказываем, как заложить дом и оформить сделку поэтапно – от нюансов процедуры до получения денег. 

Основные моменты при залоге дома 

Требования к ипотечному дому

У каждого банка свои требования к залогу. Некоторые готовы принять только квартиры. Другие рассматривают доли в жилой недвижимости, комнатах общежития, домах, таунхаусах, иногда даже дачах и гаражах. Требования к объекту будут зависеть от его типа.  

Вилла / Бунгало

Чаще всего банки требуют, чтобы строительные работы были полностью завершены и здание было готово к проживанию. Иногда незавершенное строительство может быть одобрено в качестве залога, если в нем уже проведены коммуникации и имеется проект. В этом случае присутствие газа не обязательно. Само здание должно быть оформлено как жилое. Опять же, некоторые банки готовы рассматривать «жилой дом без права регистрации по месту жительства». 

Если дом деревянный, некоторые банки возьмут его в залог только при условии, что здание не старше 1985 года. В некоторых банках – не старше 2000 года. Для домов, построенных из других материалов, жестких требований к году выпуска нет. строительства. 

Степень износа также имеет значение. Для деревянных домов оно не должно превышать 40%, а для домов из других материалов среднее значение составляет 50%. Есть требования к фундаменту здания. Он должен быть прочным и выполнен из бетона, кирпича или камня. Заложить дом, стоящий на свайном фундаменте, в большинстве банков не получится. 

Финансовое учреждение также смотрит на расположение здания. В большинстве случаев это должен быть поселок, где помимо заложенного дома имеется еще как минимум три жилых дома. Кроме того, чтобы заложить дом в 2022 году, он должен иметь круглогодичный доступ, а также постоянную канализацию, электричество от энергокомпании, отопление, воду, туалет и ванную комнату. 

Таунхаусы

В залог принимается изолированная часть жилого дома, если она имеет отдельный вход, собственный почтовый адрес и общую стену с соседним блоком, в которой нет двери. По документам помещение должно быть оформлено как индивидуальный объект. Возможны несколько вариантов оформления:

• часть жилого дома;
• дом блочного строительства;
• блок-раздел;
• часть двухквартирного жилого дома;
• квартира;
• жилые помещения;
• часть жилища.

С полными требованиями конкретного банка, в котором вы планируете взять кредит, можно ознакомиться на его официальном сайте. Также эту информацию можно получить у менеджера банка или специалиста службы поддержки по телефону или через чат. 

При этом следует учитывать, что, скорее всего, они не возьмут в залог имущество, которое уже обременено или относится к категориям ветхого или ветхого жилья. Кроме того, банк может отказать, если владельцы дома сделали перепланировку и не узаконили ее. При рассмотрении объекта залога банк уделяет более пристальное внимание зданиям, которые потенциально могут быть снесены в ближайшие годы. В первую очередь это касается деревянных построек. 

Также стоит учитывать, что банк перед выдачей кредита может обратиться к профессиональному оценщику. Если специалист даст положительное заключение о состоянии объекта, степени его износа, а также исключит необходимость ремонта и возможное аварийное состояние, объект будет принят к залогу. Однако услуги оценщика оплачивает заемщик, и эта сумма должна быть заложена в бюджет заранее.

Пошаговая инструкция по залогу дома

Заложить дом и получить деньги немного сложнее, чем взять потребительский кредит. Потребуется больше документов, и процесс займет много времени. Какие шаги придется пройти заемщику?

1. Оформите заявку на кредит под залог на сайте банка или в его филиале.
2. При непосредственном визите в банк – получите уточняющую информацию от специалиста, при онлайн-заявке – дождитесь звонка менеджера и узнайте перечень документов. Также следует уточнить требования к объекту. 
3. Подайте документы в банк самостоятельно или онлайн. Здесь желательно все сделать как можно быстрее, так как некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Например, выписка из ЕГРН будет готова не ранее, чем через 7 дней со дня ее заказа. Если подать заявление поздно, а Росреестр задерживает выдачу, то справка о доходах или копия трудовой справки могут стать недействительными (срок их действия составляет всего 30 дней).
4. Дождитесь решения банка по залогу и кредиту. Если они будут одобрены, подпишите кредитный договор и завершите сделку. 
5. Оформить залог имущества в ЕГРН, наложив на него обременение. В некоторых банках этот шаг можно пропустить, так как они самостоятельно регистрируют операцию в Росреестре. В других кредитных организациях вам нужно будет прийти в Росреестр или МФЦ вместе с сотрудником банка.
6. Подождите, пока Росреестр обработает заявление и вернет документы, поставив в них отметку о результате. Эти документы необходимо отнести в банк.
7. Подождите, пока банк проверит предоставленные документы, а затем выдаст кредит.

В зависимости от условий договора деньги либо поступят на указанный заранее счет, либо позвонит менеджер банка и пригласит вас в офис. 

Редактирование документов

Что касается документов, то у каждого учреждения будет свой список, который необходимо уточнить заранее. Однако чаще всего требуются следующие документы:

• паспорт гражданина Федерации;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество (выписка из ЕГРН с указанием в ней собственника или свидетельство о регистрации);

Также могут быть запрошены следующие документы:

• Справка о доходах;
• заверенная копия трудовой книжки;
• СНИЛС;
• заграничный паспорт;
• водительское удостоверение;
• брачный договор, если таковой имеется;
• отчет оценочной комиссии об оценке имущества;
• нотариально заверенное согласие супруга на залог недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности.

Где лучше всего заложить дом?

Заложить дом можно не только в банках, но и в других финансовых учреждениях. Рассмотрим их условия, чтобы определить, где выгоднее всего закладывать недвижимость.

Банки

При рассмотрении заявки на кредит банки обращают внимание на залог только после проверки платежеспособности клиента. Поэтому важно, чтобы заемщик соответствовал требованиям, а его доход был не ниже рекомендованного банком. При этом неоспоримый плюс кредитования в банке – прозрачность сделки. После подписания договора оплата не увеличится, не должно быть дополнительных комиссий или списаний. 

Ставки по банковским кредитам являются одними из самых низких по сравнению с другими финансовыми учреждениями. В среднем они колеблются от 7 до 15% годовых. Кроме того, если заемщик перестанет производить платежи, банки будут взыскивать долг только в строгом соответствии с законом. 

Однако есть и недостатки подачи заявления на получение кредита под залог в банке. Прежде всего, кредитная организация принимает решение, исходя из кредитной истории заемщика. Если он поврежден или отсутствует вообще, заявка может быть не одобрена. Проверка объекта залога занимает много времени, это необходимо учитывать при подаче заявления. В среднем с момента подачи заявления и полного пакета документов до получения результата рассмотрения проходит около недели. Но на данный момент заемщик еще не получил деньги. Это произойдет только тогда, когда он окончательно оформит обременение имущества и предоставит соответствующие документы в банк. 

Некоторое время займет также проверка объекта оценочной организацией. Кроме того, за услугу платит заемщик, а это дополнительные 5-10 тысяч рублей. Стоит рассмотреть обязательное страхование объекта в большинстве банков. Иногда от него можно отказаться, но тогда процентная ставка увеличится на 1-2 пункта. Стоимость страховки 6-10 тысяч рублей в год. 

Частные инвесторы

В отличие от банков, частные кредиторы уделяют больше внимания ликвидности залога. Платежеспособность клиента отходит на второй план, хотя и не списывается полностью. Поэтому заложить дом и получить деньги проще, но гораздо дороже. Срок рассмотрения заявления «частниками» небольшой, обычно решение объявляется в день подачи заявления или на следующий. Средняя процентная ставка составляет около 7% в месяц, то есть до 84% годовых. Поэтому брать большую сумму на длительный срок просто невыгодно. Например, если взять 3 млн рублей на 3 года под процентную ставку 5% в месяц, то переплата за весь период составит более 3,5 млн рублей. Следует учитывать, что большинство частных инвесторов заключают договор сроком на 1 год. Теоретически через год его можно продлить, но никто не гарантирует, что в будущем условия не изменятся в худшую сторону. 

УМФ

Согласно действующему законодательству микрокредитные и микрофинансовые организации не могут выдавать кредиты под залог, если это жилая недвижимость физических лиц. Однако они могут выдавать деньги под залог коммерческой недвижимости. 

Как и в случае с частными кредиторами, МФО при проверке заявки больше внимания уделяют не кредитной истории и платежеспособности заемщика, а ликвидности заложенного объекта. При этом сама заявка будет рассмотрена достаточно быстро, иногда в течение нескольких часов. Однако процентная ставка тоже будет не маленькой – до 50% годовых. В любом случае, прежде чем подписывать документы по кредиту и залогу, следует внимательно их изучить. Хорошо, если есть возможность показать адвокату. Таким образом, риск может быть значительно снижен в будущем. 

КПК

КПК являются кредитными потребительскими кооперативами. Суть этой организации в том, что к ней присоединяются акционеры – как физические, так и юридические лица. Они делают разовые или периодические взносы. А при необходимости могут взять кредит и постепенно погашать его с учетом процентов. Если человек не является членом КПК, он не может взять там кредит. Деятельность таких организаций регулируется законодательством. Если принято решение о вступлении в КПК, стоит убедиться в его надежности. Это можно сделать, проверив членство кооператива в СРО. Информация о принадлежности к определенной саморегулируемой организации должна быть указана на сайте КПК. 

Плюсы этого способа в том, что рассмотрение заявления не занимает много времени, а деньги можно выдать, не дожидаясь наложения обременения на имущество. Процентные ставки обычно ниже, чем в других финансовых учреждениях. При этом в кредит может быть предоставлена ​​достаточно большая сумма, и на момент принятия решения не учитывается наличие подтвержденного дохода заемщика и его кредитная история. 

Выгоднее всего будет получить кредит под залог дома в КПК, но только в том случае, если вы уже являетесь его участником или у вас есть время им стать, и только тогда подавайте заявку. В противном случае лучше обратиться в банк.

Условия ипотеки дома

Погашение кредита, обеспеченного недвижимостью, происходит точно так же, как и погашение потребительского кредита. Это могут быть аннуитетные или дифференцированные выплаты. То есть одинаковая на протяжении всего срока кредита или уменьшающаяся в течение срока выплаты. 

Стоит помнить и о фактическом обязательном страховании объекта залога. Некоторые банки требуют страхования жизни и здоровья заемщика. Иногда можно отказаться от всей страховки, но тогда банк поднимет процентную ставку на 1-5%. 

Также необходимо учитывать, что после наложения обременения на дом собственник не сможет распорядиться им в полном объеме. То есть подарить недвижимость, продать, обменять или предоставить другой залог не получится. 

Прежде всего, вам следует обратиться в банк, в котором вы получаете зарплату. В этом случае потребуется меньше документов, к тому же, скорее всего, процентная ставка снизится на 0,5-2%. 

На какую сумму может рассчитывать заемщик? Обычно это лишь часть суммы, в которую была оценена недвижимость. В каждом банке эта часть будет разной и составит от 50 до 80%. То есть, если дом оценили в 5 миллионов рублей, кредит дадут от 2,5 до 4 миллионов рублей. 

Рефинансирование обеспеченных кредитов затруднено, так как немногие банки захотят заниматься процессом перевыдачи залога. Это следует учитывать при выборе учреждения, в которое будет подаваться заявление. 

Также важно избегать мошеннических схем, если вы решите оформить кредит вне банка. Например, вместо кредитного договора заемщику может быть предоставлен на подпись договор дарения или договор купли-продажи. Объяснят это так: после того, как заемщик полностью погасит долг, данная сделка будет аннулирована. Однако если заемщик подпишет такой договор, это будет означать полную и добровольную передачу своих прав на недвижимость. 

Чтобы минимизировать риск, следует обращаться в известные крупные организации и банки. Также желательно показать кредитный договор юристу, чтобы он мог оценить его законность.

Популярные вопросы и ответы

Эксперты ответили на самые распространенные вопросы читателей: Александра Медведева, адвокат Московской коллегии адвокатов и Светлана Киреева, руководитель офиса агентства недвижимости МИЭЛЬ.

Источники

1. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/36a6e71464db9e35a759ad84fc765d6e5a03a90a/